Ở nước ta, trong những năm qua, các chính sách về đất đai đã có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, các chính sách liên quan đến điều tiết giá trị tăng thêm từ đất như giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động sử dụng đất. Bên cạnh đó, trong quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội, các hoạt động quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết lợi ích giữa các chủ thể liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất) còn chưa hiệu quả và thiếu công bằng. Hay do cơ chế điều tiết về giá trị tăng thêm từ đất đai thông qua các công cụ kinh tế cũng như chính sách tài chính về đất đai còn chưa phù hợp, chưa đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất (SDĐ).

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng chưa có hướng dẫn cụ thể và chưa tách bạch được giá trị tăng thêm từ đất do Nhà nước đầu tư mang lại và việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất là một vấn đề lớn. Do vậy, cần có nghiên cứu sâu hơn về vấn đề này nên nhóm nghiên cứu của PGS. TS. Trần Trọng Phương tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu giải pháp cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng” trong thời gian từ năm 2020 đến năm 2022.

Đề tài nhằm thực hiện mục tiêu đánh giá thực trạng cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ và phát triển cơ sở hạ tầng;  xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ và phát triển cơ sở hạ tầng; và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ và phát triển cơ sở hạ tầng.

Kết quả điều tra nghiên cứu một số dự án cụ thể ở 02 tỉnh Quảng Ninh và Bắc Ninh cho thấy: Đối với dự án Nhà nước là chủ đầu tư (cu thể với đường giao thông) thì với những khu vực không thu hồi đất ở hai bên đường thì giá trị tăng thêm từ đất được phân bố cho người SDĐ, đặc biệt là những họ gia đình được ra mặt đường (97,87% giá trị tăng thêm từ đất) trong khi đó Nhà nước chỉ thu được một khoản rất nhỏ tiền thuế và lệ phí trước bạ (2,13%). Tuy nhiên, nếu tiến hành thu hồi hai bên đường thì Nhà nước lại được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất nhiều hơn (92,24%) và người dân chỉ được hưởng 7,76%. Dự án do doanh nghiệp là chủ đầu tư (Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, thành phố Hạ Long thì tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa Nhà nước, nhà đầu tư lần lượt là 39,97 % và 60,03%. Nếu Nhà nước thu thêm giá trị tăng thêm do ảnh hưởng trực tiếp khi Nhà nước hoặc nhà đầu tư khác đầu tư nâng cấp hạ tầng liền kề khu vực dự án này và giá tăng do ảnh hưởng của hạ tầng chung của khu vực thì tỉ lệ phân chia lợi nhuận của Nhà nước và nhà đầu tư sẽ là 67% và 33%. Đối với Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng mở rộng KCN Yên Phong (đợt 4.2) do Công ty cổ phần hạ tầng Western Pacific là chủ đầu tư thì tỷ lệ phân chia lợi nhuận giữa Nhà nước và chủ đầu tư lần lượt là 32% và 68%.

Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tỉnh Quảng Ninh và Bắc Ninh cho thấy: Tỉnh Quảng Ninh có 5 nhóm yếu tố với 21 biến ảnh hưởng đến giá đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng tại tỉnh Quảng Ninh cụ thể: Y = -0,061 + 0,208X1 + 0,203X2 + 0,215X3 + 0,203X4 + 0,195X5 + Ei. Nhóm yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến sự biến động của giá đất với sự đóng góp 21,5%; nhóm yếu tố tự nhiên là 20,8%; Yếu tố quy hoạch và yếu tố phát triển cơ sở hạ tầng đều đóng góp 20,3% và yếu tố cá biệt đóng góp 19,5%.

Nghiên cứu 5 nhóm yếu tố với 21 biến ảnh hưởng đến giá đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và phát triển cơ sở hạ tầng tại tỉnh Bắc Ninh cho thấy Y = - 0,009 + 0,209X1 + 0,205X2 + 0,214X3 + 0,208X4 + 0,164X5 + Ei. Nhóm yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất là nhóm yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến sự biến động của giá đất với sự đóng góp 21,4%; nhóm yếu tố tự nhiên là 20,9%; Yếu tố phát triển cơ sở hạ tầng đóng góp 20,8%; Yếu tố quy hoạch đóng góp 20,5% và yếu tố cá biệt đóng góp 16,4%.

Kết quả nghiên cứu giúp cho các cơ quan làm nhiệm vụ quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng tham khảo và vận dụng vào công tác quy hoạch đất đai, tạo quỹ đất để để xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới.

Có thể tìm đọc toàn văn Báo cáo kết quả nghiên cứu (Mã số 21494/2022) tại Cục Thông tin, Thống kê.

N.P.D (NASTIS)